Một số vấn đề pháp lý về tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với tài sản là quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng

ThS. Lê Thị Duyên – ThS. Nguyễn Thị Phượng

Tóm tắt

Những năm trở lại đây, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc xảy ra đột biến, việc xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu trong trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng là vấn đề còn vướng mắc và chưa được áp dụng thống nhất trong thực tiển xét xử. Từ khi BLDS 2015 có hiệu lực đến nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để hướng dẫn cụ thể các vấn đề tranh chấp về đặt cọc, đặc biệt là tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với tài sản là quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trong phạm vi bài viết tác giả nêu những tình huống thực tế đế phân tích những rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải, từ đó kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Dự thảo nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc của HĐTP TANDTC cũng không thấy có nội dung hướng dẫn cụ thể về tranh chấp này. Bộ tư pháp có ý kiến về công chứng hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền đối với tài sản là đất, nhà ở đang được thế chấp thì việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm…)[1] nên vẫn chưa thống nhất về cách áp dụng pháp luật là có được giao kết hợp đồng đặt cọc khi quyền sử dụng đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng và nếu được giao kết thì hợp đồng này khi xảy ra tranh chấp có vô hiệu không?

 Trước đây, tác giả đã có bài viết về vấn đề này nhưng ở khía cạnh tôn trọng nguyên tắc thiện chí của các bên, quan điểm của tác giả là chủ sử dụng được giao kết hợp đồng đặt cọc trong trường hợp quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng, khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng không vô hiệu mà xem xét trách nhiệm của các bên trong việc không thực hiện được hợp đồng. Khi đi sâu vào tìm hiểu vấn đề này tác giả nhận thấy rằng, dưới góc độ ngân hàng, để quyền lợi của ngân hàng không bị ảnh hưởng thì ngân hàng luôn đưa ra quan điểm cho rằng hợp đồng này vi phạm điều khoản trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật (khoản 8, Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp) dù trong hợp đồng cũng như bộ luật Dân sự chỉ đề cập tới khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì người thế chấp không được chuyển nhượng, mua bán, tặng cho… không có điều khoản nào nhắc tới không được ký kết hợp đồng đặt cọc. Mặt khác, như đã đề cập, hợp đồng đặt cọc được quy định trong bộ luật dân sự, không bắt buộc phải công chứng hợp đồng, nên trong khía cạnh phạm vi bài viết bài viết này tác giả khai thác ở góc độ nếu người chủ sử dụng quyền sử dụng đất không “thiện chí”, lợi dụng việc này để chiếm dụng tiền đặt cọc thì có ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người đặt cọc?

Nếu theo quy định pháp luật, không có điều khoản nào cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng (theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013[2]).  Tuy nhiên việc thực hiện các giao dịch này có phải thông báo cho Ngân hàng (bên nhận thế chấp) biết và có chấp thuận bằng văn bản không? Cần xem thoả thuận, quy định trong Hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Thực tiễn xét xử cho thấy còn một số tình huống pháp lý chưa có sự thống nhất trong nhận thức pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch dân sự. Bởi đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên biện pháp này được sử dụng phố biến trong trong các giao dịch dân sự hiện nay.

Cần phải hiểu rõ bản chất của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng xác lập giao dịch mua bán hay chuyển nhượng tài sản đang thế chấp. Do đó, hợp đồng đặt cọc về cơ bản không liên quan và cũng không ảnh hưởng đến hợp đồng thế chấp.

1. Quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng

Hợp đồng đặt đọc là một dạng của bảo đảm giao dịch dân sự nên để có hiệu lực nó cần thỏa mãn các điều kiện chung sau như: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Đảm bảo hình thức trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài ra, đối với trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng, để hợp đồng phát sinh hiệu lực có cần thêm sự đồng ý của Ngân hang hay không? Cần căn cứ vào hợp đồng tín dụng của ngân hàng và bên thế chấp có điều khoản này hay không? Trên thực tế, hợp đồng tín dụng là hợp đồng mẫu soạn sẵn, tác giả tham khảo một số hợp đồng thì ngân hàng dựa theo Điều 321 Bộ luật dân sự về quyền của bên thế chấp cũng chỉ quy định chủ sở hữu muốn mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… phải được sự đồng ý của ngân hàng, không thấy quy định đặt cọc phải được sự đồng ý nên khi xảy ra tranh chấp các bên viện dẫn từ quy định của hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình. Chính vì vậy, khi mua bán có liên quan đến tài sản là nhà đất, các bên cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật.

Vấn đề đặt ra là, pháp luật không đề cập tới việc khi đã thế chấp tài sản thì chủ sử dụng có quyền đặt cọc đối với tài sản của mình hay không? Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm…), cụ thể:

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều 317, Điều 320, Điều 321, Điều 322, Điều 323), về đặt cọc là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được quy định riêng thành một điều luật cụ thể tại Điều 328 như sau: “ Đặt cọc là việc một bên là bên đặt cọc giao cho bên kia là bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng cũng đồng thời là một giao dịch dân sự nên để một giao dịch đặt cọc có hiệu lực thì vẫn cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch sự nói chung. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là trường hợp người nhận đặt cọc đang thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng thì thì có được phép nhận đặt cọc từ chủ thể khác hay không? Thực tiễn xét xử các vụ án về đặt cọc cho thấy có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề điều kiện có hiệu lực của đặt cọc trong trường hợp bên nhận đặt cọc đặt cọc đang thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng. Trong bài viết này, tác giả chỉ tập trung vào những vấn đề pháp lý mà văn bản quy phạm pháp luật chưa thực sự rõ ràng, cách áp dụng pháp luật còn chưa thống nhất, chưa có hướng dẫn cụ thể, ví dụ:

Người đang thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng nhận đặt cọc của người mua để đảm bảo cho việc “hứa mua hứa bán”, tuy nhiên, người đặt cọc không biết (dù buộc phải biết) tài sản này đang được thế chấp. Đây cũng là một phần lỗi của bên đặt cọc không xem xét rõ tình trạng pháp lý của tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà mình xác định mua cũng bởi hai bên chỉ ký “hợp đồng tay”. Hoặc cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng nhưng hai bên thoả thuận nhận và đặt cọc trong khoảng thời gian nhất định, tới khoảng thời gian đó thì bên nhận đặt cọc sẽ có trách nhiệm “giải chấp” để thực hiện thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo Luật công chứng, Luật đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất (quy định tại Điều 45) việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, để đủ điều kiện ký công chứng các loại hợp đồng, điều kiện tiên quyết là tài sản không có tranh chấp và phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản đó (quyền sử dụng đất khi thế chấp bản chính sẽ được bên thế chấp giữ). Pháp luật quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng chứng thực hoặc không, nên trên thực tế đa số các bên tự ký kết với nhau. Tuy nhiên, khi tiến hành đặt cọc xong người mua mới phát hiện ra là tài sản của mình đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc tới thời hạn giao kết bên nhận cọc vi phạm thoả thuận không tiến hành xoá thế chấp lúc này, người nhận đặt cọc không trả lại tiền, cũng như không có tiền để trả ngân hàng để xóa thế chấp. Trong trường hợp này, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua ngay từ đầu đã bị ảnh hưởng. Căn cứ theo hợp đồng bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm, nhưng việc chịu trách nhiệm dân sự này tác giả cho rằng phụ thuộc rất nhiều về sự thiện chí của người nhận đặt cọc, nếu không thiện chí thì việc đòi lại tiền đặt cọc của người đặt cọc có vẻ rất khó, cụ thể:

Theo đơn tố cáo của Bà H, “Ngày 21/11/2024 ông Nguyễn Thanh T có nhận đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) từ bà H (tôi có sao y từ ngân hàng kèm theo) để đảm bảo việc mua bán căn nhà tại địa chỉ: 103/16/23/38/28 tỉnh lộ 10, khu phố 16, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Hai bên có hẹn ngày ra công chứng và hỗ trợ nếu sang tên cho bên thứ 3. Tuy nhiên, khi tôi đặt cọc xong tôi mới biết căn nhà tại địa chỉ trên đang được ông T thế chấp tại ngân hàng, số tiền ông vay ngân hàng là 3.600.000.000 đồng (ba tỷ sáu tram triệu đồng), trong khi ông T bán cho bà H căn nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là 3.200.000.000 đồng (ba tỷ hai tram triệu đồng), hết thời hạn đặt cọc ông T không tiến hành trả ngân hàng hàng để công chứng mua bán căn nhà tại địa chỉ nêu trên theo thỏa thuận và cũng không trả lại tiền đặt cọc cho tôi. Đây không còn là hợp đồng dân sự thoả thuận giữa tôi và ông T nữa, ông T đang muốn chiếm đoạt tiền của tôi, ngay từ ban đầu đã lừa dối để tiến hành đặt cọc lấy tiền của tôi vì biết rõ căn nhà đang thế chấp thì không thể tiến hành hợp đồng mua bán công chứng được, lừa dối để lấy tiền và bây giờ không trả lại tiền đặt cọc cho tôi”

Trong trường hợp này, ngay từ đầu ông T đã có ý che giấu việc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng để nhận cọc của bà H, sau khi đặt cọc xong, bà H phát hiện tài sản được ông T thế chấp nên đã liên hệ với ông T để yêu cầu ông giải chấp để ra công chứng hoặc trả lại tiền đặt cọc cho bà, nhưng ông T không thực hiện, không có ý định trả tiền, cũng không có tiền để giải chấp lấy giấy chứng nhận từ ngân hàng về để hai bên tiến hành mua bán. Bà H viết đơn tố cáo gửi Công an, Viện kiểm sát, đơn của bà được giải quyết nhưng công an kết luận đây là vụ việc dân sự, yêu cầu bà muốn đảm bảo quyền lợi thì khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền. Ông T không thiện chí giải quyết bà H tiếp tục quy tình khởi kiện ra Tòa án, chưa nói tới việc bà H khởi kiện và phán quyết của Tòa, riêng việc “vác” đơn đi để kiện đòi lại tiền đặt cọc là đã nguyên một quy trình và thời gian vì bên nhận cọc ngay từ đầu đã có ý định “chiếm dụng” “chiếm đoạt” số tiền đặt cọc này của bên đặt cọc. Để cho bên nhận đặt cọc thấy quy trình nộp đơn, giải quyết kéo dài gây tâm lý mệt mỏi và bỏ cuộc. Trong vụ án này, bản án Tòa án giải quyết là buộc ông T trả lại tiền đặt cọc cho bà H và bồi thường tiền đặt cọc do vi phạm hợp đồng, tuy nhiên, ông T không có khả năng trả nợ, món nợ ngân hàng do thế chấp không trả được nên ngân hàng tiến hành phát mãi, những vấn đề là số tiền ông T nợ ngân hàng còn lớn hơn số tiền ông T bán nhà, tức là nếu có phát mãi thì tiền bán căn nhà còn không đủ để trả nghĩ vụ với ngân hang chứ đừng nói là có dư ra để trả tiền đặt cọc cho bà H. bà H phải tiếp tục chờ tới khi nào ông T có khả năng tài chính thì bản án mới được thi hành và lấy lại được tiền cọc. Như vây, rõ ràng trong trường hợp này, quyền và lợi ích hợp pháp của người đặt cọc bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Thậm chí, nhiều người lợi dụng việc sơ hở này mà nhận đặt cọc, nhưng chiếm dụng số tiền, bởi để giải quyết một vụ kiện nhanh cũng phải 1,2 năm thậm chí còn lâu hơn thế nên nhiều khi người đặt cọc nản mà bỏ cuộc trong quá trình đòi lại tiền đặt cọc. Ngoài ra, khi phát hiện việc bên nhận cọc cố tình muốn chiếm dụng số tiền cọc, người đặt cọc là bà Hương có liên hệ với ngân hàng nơi ông T thế chấp nhưng phía ngân hàng trả lời không có trách nhiệm hay liên quan gì tới việc đặt cọc giữa hai bên. Hoặc cũng có vụ án tương tự nhưng Toà án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật[3]

Bài viết này, nêu lên những rủi ro sẽ gặp phải khi tiến hành giao dịch đặt cọc, để các bên cân nhắc trước khi thực hiện và giao dịch, chính vì vậy, việc mà tuyên hợp đồng vô hiệu hay không phụ thuộc rất nhiều vào tình tiết của vụ án, dù có điểm chung là tài sản đang được thế chấp ở tổ chức tín dụng.

2. Kiến nghị

Trong khi pháp luật quy định về đặt cọc còn nhiều cách hiểu khác nhau, chưa thống nhất, thì việc tuyên bố vô hiệu một cách tùy tiện ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, vi phạm nguyên tắc thiện chí trong Bộ luật dân sự. Hoặc tránh việc quy định chưa rõ ràng để người nhận đặt cọc lợi dụng để chiếm dụng tiền đặt cọc của người đặt cọc cần quy định hợp đồng đặt cọc tài sản nói chung, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất cần công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý thì kéo theo các điều kiện để khi đủ các điều kiện này các bên mới tiến hành công chứng, chứng thực được, từ đó hạn chế các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Các quy định về hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và điều kiện nhận chuyển nhượng/mua bán tài sản nói riêng có được áp dụng vào giao dịch đặt cọc không? Ví dụ, có Toà án áp dụng các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu? Việc xây dựng một Nghị quyết riêng biệt để hướng dẫn cho việc giải quyết tranh chấp đặt cọc là phù hợp với thực trạng khách quan cũng như khắc phục về sự thiếu hụt các quy phạm pháp luật điều chỉnh về giao dịch bảo đảm này

Trong vụ án trên, nếu ngay từ đầu, bên nhận đặt cọc lợi dụng tình trạng pháp lý của tài sản đang thế chấp tại ngân hàng để tiến hành nhận đặt cọc một số tiền sau đó chiếm dụng vốn, thực tế xử lý theo hướng hình sự trong trường hợp này rất khó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp này thì bên đặt cọc chỉ có cách nộp đơn ra toà án có thẩm quyền để đòi lại quyền lợi cho mình căn cứ theo hợp đồng đã ký giữa hai bên.

Tác giả cho rằng cần quy định rõ trong trường hợp này ngay từ đầu cho phép đặt cọc nhưng phải công chứng, chứng thực. Bởi nếu công chứng chứng thực phải đáp ứng được điều kiện là có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà  trong trường hợp này giấy chứng nhận khi thế chấp sẽ  do ngân hàng giữ, nên bắt buộc muốn công chứng hợp đồng đặt cọc phải có sự đồng ý của ngân hàng, như vậy phải có sự thống nhất giữa ba bên để tránh tranh chấp về sau, còn  không nên tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà cần công nhận giá trị của đặt cọc để xử lý trách nhiệm đối với người làm cho hợp đồng được đảm bảo bởi đặt cọc vô hiệu. Tuyên vô hiệu đặt cọc trong trường hợp này thì ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên còn lại và không phù hợp trong quan hệ dân sự.

Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi vì công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,… Ngoài ra bên đặt cọc cũng cần xem xét rõ tình trạng pháp lý để đảm bảo tránh rủi ro cho giao dịch nếu phát sinh sẽ ảnh hưởng tới chình quyền và lợi ích của bản thân người đặt cọc.

Từ những phân tích nêu trên, để việc áp dụng pháp luật được thống nhất và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia, tác giả kiến nghị TANDTC có văn bản hướng dẫn đối với tranh chấp về hợp đồng đặt cọc khi tài sản là quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng cụ thể: Quy định rõ việc đặt cọc trong trường hợp này phải được công chứng, chứng thực hoặc phải được sự đồng ý của ngân hàng ký kết ba bên như vậy sẽ giảm thiểu rủi ro cho bên đặt cọc, giảm áp lực lên các cơ quan tiến hành tố tụng khi tiến hành giải quyết những tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong loại án này.

[1] Công văn số 60/BTTP-CC, TPL ngày 11/1/2024 về việc công chứng hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền đối với tài sản là đất, nhà ở đang được thế chấp.

[2] Nay là Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các chủ sử dụng quyền của đất.

[3] Bản án số 188/2023/DSST ngày 11/5/2023 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc của Toà án huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh